Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Sözleşmede kira bedeli, kira sözleşme süresi ve kira artış oranları gibi bilgiler yer almaktadır. Kiracının asıl borçlarından olan kira bedelini ödemediği durumlar sık karşılaşılan bir durumdur. Özellikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedeli alacağı 5 yıllık zamanaşımına tabiidir. TBK, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya verene bazı haklar tanımıştır. Bunlardan ilki Haklı ihtar sonucu kiracının tahliyesi, ikincisi temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesi ve sonuncusu ise tahliye talepli icra takibi ile kiracının tahliyesidir. Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi sonucu kiracıya iki haklı ihtar yolladıktan sonra tahliye davası açabilecektir. Bu ihtarların yazılı olması gerekmektedir. İspat açısından elini kuvvetlendirmek isteyen kişiler noter aracılığı ile de ihtar yollayabilmektedir. İhtarlar konusundaki önemli olan bir diğer husus ise 1 yıl içerisinde farklı iki ay kira bedeli alacağı için ihtar çekilmiş olmalıdır. Ödenmeyen kira bedelleri için açılan icra takipleri de ihtar niteliği taşımaktadır. Bu iki ihtar sonucunda kiraya veren, kiraya konu olan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacağı tahliye davası ile kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilecektir. Bu tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bittiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Temerrüt sebebi ile kiracının tahliye edilmesi yolunda ise; kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi sonucu kiracıya 30 günlük bir süre verir ve bu süre içerisinde borcunu ödemezse kira sözleşmesini feshedeceğini bildirir. 30 günlük süre konut ve çatılı işyerleri için geçerli bir süredir. Kiraya verenin, kiracının borcunu ödememesi sonucu temerrüde düşmesi sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, kiraya verenin kiracıya yolladığı ihtarnameden sonra kiracının kira bedelinden kaynaklanan borcunu 30 günlük süre içerisinde ödememesi gerekmektedir. İhtarnameden sonra 30 gün içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracı için kiraya veren tahliye davası açabilmektedir. Burada daha önce bahsettiğimiz iki haklı ihtarla fesihten farklı olarak, kira döneminin bitmesini beklemeden tahliye davası açılabilmektedir. Tahliye talepli icra takibi ile kiracının tahliyesinde ise; ödenmeyen kira bedeli için tahliye talepli icra takibi başlatılmaktadır. Burada önemli olan husus, ödenmeyen kira bedellerini icra takibine koyan kiraya veren daha sonra tahliye talebinde bulunamayacaktır. Bu sebeple yapacağı icra takibini tahliye talepli olarak başlatmalıdır. Burada yalnızca bir icra takibi olduğu için herhangi bir tahliye davası söz konusu değildir, dolayısıyla daha hızlı sonuç vermektedir. Tahliye talepli icra takibi sonrasında kiracıya bir ödeme emri gönderilecektir. Bu ödeme emrinde 7 gün içerisinde itiraz etme hakkının bulunduğu ve 30 gün içerisinde borcunu ödemesi, aksi takdirde tahliye edileceği yazar. Kiracı itiraz etmez ancak 30 günlük süre içerisinde kira bedeli borcunun tamamını öderse tahliye edilmez. İtiraz ederse takip durur. Şu ana kadar uygulamada karşılaştığımız kira sözleşmeleri sorunlarına değinmiş olsak da gündemi oldukça uzun süredir meşgul eden Covid-19 Korona Virüsü’nün kira sözleşmelerine olan etkisi de tartışmalara ve fikir ayrılıklarına yol açmıştır. Biz de tartışmalar ve kanunlar çerçevesinde bu konuyu ele alacağız. 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile getirilen düzenleme kira sözleşmeleri açısından önemlidir. Söz konusu düzenleme gereğince; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Yani, TBK m.315 gereği, kira borcunu ödemede temerrüde düşen kiracıya süre verilmek suretiyle bu sürede borcunu ödemesi imkânı tanınmaktadır. Bu süre sonunda kiracı borcunu ödemezse, TBK m. 315 gereği kiralayana kira sözleşmesini fesih hakkı tanırken; 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi gereğince, TBK m.315’teki düzenleme 30.06.2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Söz konusu geçici kanun, yalnızca işyeri kiraları açısından geçerli olup konut kiraları açısından geçerli olmayacaktır. Söz konusu faaliyet kısıtlamalarının geçici bir süre için getirildiği göz önünde bulundurulduğunda ve alınan kararlar neticesinde yeni normal hayata dönüşün de başlaması ile birlikte bu faaliyet kısıtlamalarının kira sözleşmelerinin sürekli şekilde ifa imkânsızlığına yol açmadığını, geçici imkânsızlığa yol açtığını düşünmekteyiz. Covid-19’un mücbir sebep olduğu konusunda tartışmalar bulunmakla birlikte Yargıtay birçok kararında da “ salgın hastalıkları”  mücbir sebep olarak kabul etmiştir. Aynı zamanda idari makamlar tarafından alınmış olan geçici kapatma kararı da bu bakımdan işletmeler açısından mücbir sebep olarak kabul edilmelidir. Dolayısıyla mücbir sebep neticesinde geçici ifa imkânsızlığı söz konusu olan durumlarda Yargıtay tarafından da kabul edilen geçici imkânsızlıkta “ahde vefa ilkesi”  gereğince, tarafların geçici olan bu durumun sona ermesini belirli bir süre beklemesinde fayda olacaktır. Burada unutulmaması gereken bir husus kiracının kira borcu sona ermemektedir. Fakat kiraya veren, “ahde vefa ilkesi” gereği sözleşmeyle bağlı kalmasının ondan beklenebileceği makul bir süre boyunca kiracıdan kira borcunun ifasını isteyemeyecek ve kira sözleşmesinden dönemeyecektir. Ancak kiracı, geçici ifa imkânsızlığından yararlanmak istiyorsa bunu kiraya verene bildirmelidir. Aksi takdirde kira sözleşmesinden kaynaklanan kira borcunu tam ve eksiksiz bir şekilde ödemekle yükümlü olur. Ancak bazı sözleşmeler açısından Covid-19 mücbir sebep derecesinde büyük etkiler yaratmamış olabilir. Bu bağlamda durumu farklı değerlendirmekte fayda olacaktır. Bu durumda TBK m.138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle mahkemeden sözleşmenin uyarlanmasının talep edilebilecektir. Kiracı “Ben kiramı eksik ödemek istiyorum yani daha az ödemek istiyorum' diyebilir. Bunun uygulamadaki adı “uyarlama”dır. Bu hüküm yabancı para birimi üzerinden yapılan kira sözleşmeleri bakımından da geçerlidir. Kiracılar, uyarlama davası açtıkları süreçte hak kaybı yaşamamak için kira bedelini kiraya verene ihtiraz-i kayıtla göstererek ödemelilerdir. Aşırı ifa güçlüğü durumu, sözleşmenin yapıldığı anda taraflarca öngörülemeyecek nitelikteki olağanüstü bir halin borçludan kaynaklanmayan bir sebeple meydana gelmesi sonucu, sözleşmenin yapılması sırasındaki mevcut olguların borçludan, borcun aynen ifasını beklemenin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek olmasıdır. Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle borcunu ödeyemeyen yahut ihtiraz-i kayıtla ödeme yapan kiracı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak, salgının etkilerine maruz kalınan dönemlerin kira bedelinin değişen şartlara uyarlanmasını mahkemeden isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshine yönelik dava açması gerekmektedir. Tüm bu anlattıklarımız ışığında, sözleşmenin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin birbirlerine karşı anlayışlı olmaları her iki taraf açısından da işleri daha da kolaylaştıracaktır. Virüs sebebiyle birçok ülkede olduğu gibi ülkemizde de yaşanan ekonomik kriz ve belirsizlik sonucu hem kiracılar hem de kiraya verenlerin kara kara düşündüğü bu zorlu dönemde eldeki mevcut kira sözleşmesini ayakta tutmak en doğru yol olacaktır. Bu konuda kiraya veren ve kiracı birbirlerine anlayış göstererek sözleşmeyi ayakta tutmakta en önemli rolü paylaşmaktadırlar.